Wohnungskauf

Steuerliche Behandlung des Kaufes:

Bei einem Kauf einer Wohnung fallen Registergebühren (oder, als alternative, die MwSt), bzw. Hypothekar- und Katastergebühren an; die Einzahlung dieser Gebühren wird vom Notar, bei der Registrierung von Verträgen vorgenommen. Es muss von den Vertragsparteien in den Verträgen angegeben werden, auf welche Weise und mit welchen Zahlungsmitteln der Kaufpreis beglichen wird (Scheck, Überweisung, usw.). Das Gesetz sieht für Käufer von „Erstwohnungen“ sowie für „Landwirte“ Steuervergünstigungen vor, welche im Folgenden kurz beschrieben werden.

Steuervergünstigungen „Erstwohnung“:

In erster Linie sind diese Vergünstigungen nur für den Ankauf von Wohnungen vorgesehen, die nicht die Eigenschaften einer „Luxuswohnung“ aufweisen. Wohnungen, die nicht als Luxusimmobilie gelten, müssen den vom Dekret des Ministers für öffentliche Arbeit vom 02. August 1969 (veröffentlicht im Amtsblatt Nr. 218 vom 27. August 1969) vorgesehenen Kriterien entsprechen. Nachdem man festgestellt hat, dass es sich um keine Luxusimmobilie handelt, stehen die Vergünstigungen, abgesehen von der Kategorie, welche im Kataster eingetragen ist, nur dann zu, falls bestimmte Voraussetzungen vorhanden sind:
a) Die Liegenschaft muss sich in der Gemeinde befinden, in welcher der Käufer seinen Wohnsitz hat, oder wo er seine Geschäfte und Interessen abwickelt; wer nicht in der Gemeinde ansässig ist, in welcher sich die mit der Vergünstigung gekauften Liegenschaft befindet, muss seinen Wohnsitz in diese Gemeinde innerhalb von 12 Monaten ab dem notariellen Kaufvertrag verlegen;
b) der Käufer darf im Gemeindegebiet, wo sich die Liegenschaft befindet, nicht Inhaber, exklusiv oder in Gütergemeinschaft mit dem Ehepartner, von Eigentums-, Fruchtgenuss-, Gebrauchs- oder Wohnrechten an einer anderen Wohnung sein;
c) der Käufer darf weiters auf dem gesamten italienischen Staatsgebiet nicht Inhaber von Eigentums-, Fruchtgenuss-, Gebrauchs- und Wohnrechten oder des nackten Eigentums, auch nicht anteilsmäßig oder in Gütergemeinschaft, einer anderen Wohnung sein, für die er bereits die Vergünstigungen der „Erstwohnung“ erlangt hat; Nach Überprüfung dieser Bedingungen, stehen die Vergünstigungen für die „Erstwohnung“ auch für Zubehör zu, auch falls dieses mit einem anderen Vertrag erworben wird, aber nur für (Keller, Garage jeweils eine der folgenden Kategorien:

  • C/2 (Keller oder Dachboden)
  • C/6 (Garage oder Autoabstellplatz)
  • C/7 (Wetterdach oder Zubehör)

Die Immobilieneinheiten, welche in die genannten Kategorien fallen, können sich auch in der Nähe des Hauptwohnsitzes befinden (nicht aber in einer anderen Gemeinde oder einen weiter entfernten Ort), müssen aber für den dauerhaften Dienst der Wohnimmobilie verwendet werden. Im Falle von unwahren Erklärungen oder falls die Liegenschaft mit entgeltlicher oder unentgeltlicher Urkunde, vor dem Ablauf der 5 Jahresfrist ab dem Zeitpunkt des Kaufes, veräußert wird, sind Register-, Hypothekar- und Katastergebühren in ordentlicher Höhe geschuldet. Die Vergünstigung für die „Erstwohnung“ verfällt nicht, falls, innerhalb eines Jahres, ab dem Verkauf der mit der Begünstigung erworbenen Wohnung, eine neue Wohnung gekauft wird, und man den eigenen Wohnsitz in diese verlegt.

Einkommenssteuer der natürlichen Personen:

Nimmt der Käufer ein Darlehen für den Kauf des Hauptwohnsitzes (also jenen, in welcher der Steuerzahler oder seine Familienmitglieder ihren üblichen Wohnsitz haben) auf, kann er von der Einkommenssteuer (IRPEF) 19% der Passivzinsen und zusätzliche andere Aufwendungen die mit dem Darlehen zusammenhängen bis zu einem Betrag von 4.000 Euro in Abzug bringen. Falls mehrere Personen ein Darlehen aufgenommen haben, wird die Abschreibung zwischen ihnen geteilt; wird das Darlehen von beiden Ehepartnern aufgenommen und ein Ehepartner steuerlich zu Lasten des anderen geht, dann steht letzterem die Abschreibung für beide zu. Die Abschreibung ist zulässig unter der Bedingung, dass: die Liegenschaft innerhalb eines Jahres, ab dem Kauf, als Hauptwohnsitz benutzt wird; und der Kauf nicht mehr als ein Jahr vor der Aufnahme des Darlehens erfolgt ist. Zusätzlich zu den passiven Zinsen, wie oben beschrieben, können auch die Aufwendungen, welche in Zusammenhang mit den Darlehen bezahlt wurden, in Abzug gebracht werden. Man kann auch von der Einkommenssteuer (IRPEF) 19 Prozent der Spesen abziehen, welche man für die Vermittlung an einen Makler bezahlt hat, mit der Obergrenze von 1.000 Euro (und somit bis zu einem maximalen Betrag von 190 Euro) und das nur im Falle des „Erstwohnungskaufes“. Im Falle eines anschließenden Verkaufs entsteht ein Mehrerlös (plusvalenza), falls die Liegenschaft zu einem höheren Preis verkauft wird, als sie gekauft wurde. Der Mehrerlös wird wie folgt berechnet: von der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Kaufpreis werden noch die mit der Liegenschaft zusammenhängenden Spesen abgezogen, wie z.B. Steuern und Kosten für den Kauf, Kosten für die Renovierung, usw.. Ein Mehrerlös fällt hingegen nicht an und ist nicht der Besteuerung unterworfen, wenn dieser durch den Verkauf einer Liegenschaft erzielt wurde, die als Hauptwohnsitz des Eigentümers oder einer seiner Familienangehörigen (Ehepartner, Verwandte innerhalb des 3. Grades und verschwägerte Personen bis zum 2. Grad) diente. Steuerpflichtig ist auch jener Mehrerlös nicht, bei welchem der Verkauf der Liegenschaft vor 5 Jahren gemacht wurde.

Honorar:

Die Tarife, die Immobilienmakler für ihre Dienstleistungen verrechnen können sind mit Art. 6 des Gesetzes Nr. 39 vom 3. Februar 1989 geregelt (beschlossen vom Ausschuss der Handelskammer Bozen). Dieser Beschluss gilt als Richtlinie, die Parteien können vertraglich auch andere Tarife vereinbaren.

  • Kauf von Liegenschaften: von jeder Partei (Käufer & Verkäufer): 2 - 3 % des Kaufpreises
  • Mieten: dabei wird unterschieden zwischen: a) Jahresmieten b) Saisonsmieten c) Mehrjährige Mietverträge
  • Abtretungen oder Übernahmen (auch in Form von ganzen oder von Teilen von Gesellschaftsanteilen an Betrieben oder mittels Einbringung von Kapital und Abtretung von Gesellschaftsanteilen): von jeder Partei auf den vereinbarten Preis: 3 %
  • Unverbindliche Marktwertanalysen & Schätzungen: je nach Aufwand und Wert
  • Sonstiges: zu vereinbaren
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